전세나 월세 계약을 체결할 때 가장 중요한 절차로 꼽히는 것이 확정일자이다. 확정일자는 임차인의 권리를 지키는 장치로, 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 근거를 마련하는 역할을 한다. 단순히 계약서를 작성하고 전입신고만 하는 것만으로는 보증금을 온전히 보호하기 어렵기 때문에 계약 이후 반드시 확정일자를 받아야 안전하다.
2025년 현재 확정일자 신청 절차는 이전보다 간소화되었고, 온라인을 통한 비대면 신청도 한층 확대되었다.
확정일자의 의미와 필요성
확정일자란 임대차계약서가 언제 작성되었는지를 공적으로 입증하는 날짜이다. 임차인이 계약서를 작성한 뒤 확정일자를 받아 두면, 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 해당 부동산이 경매에 넘어가는 상황에서 우선순위를 가지고 보증금을 변제받을 수 있다. 이는 단순한 날짜 기록 이상의 법적 효력을 가지며, 임차인의 권리를 보호하는 핵심 장치로 기능한다.
예를 들어 동일한 주택에 근저당권이 설정되어 있거나 다른 채권자가 경매를 신청한 경우에도, 확정일자를 받은 임차인은 후순위 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 권리를 확보한다. 반대로 확정일자를 받지 않은 경우에는 대항력만으로는 권리 보호가 제한되며, 배당 순위에서 밀릴 수 있다.
2025년 현재 전세피 사건이나 보증금 미반환 분쟁이 사회적으로 꾸준히 문제로 떠오르고 있기 때문에 확정일자는 선택이 아닌 필수 절차로 자리 잡았다. 특히 보증금 규모가 큰 계약일수록 확정일자 확보 여부가 자산 보호의 핵심 요건이 된다.
확정일자 신청 절차와 방법
오프라인 신청
주민센터나 등기소를 직접 방문하는 방식
오프라인 신청은 임차인이 계약서 원본을 들고 주소지 관할 주민센터를 방문해 전입신고와 동시에 진행하는 것이 가장 보편적이다. 담당 직원에게 계약서를 제출하면 계약서 여백에 확정일자 도장이 찍히고, 해당 날짜가 공식적으로 기록된다. 법원 등기소에서도 신청이 가능하며, 절차는 주민센터와 유사하다. 공증사무소에서도 확정일자 부여가 가능하지만 일반적으로 주민센터를 찾는 경우가 많다.
온라인 신청
인터넷을 통해 간편하게 진행할 수 있다.
온라인 신청은 대한민국 법원 인터넷등기소 또는 정부24를 통해 진행할 수 있다. 인터넷등기소에서는 회원가입 후 로그인해 확정일자 신청 메뉴에서 신청서를 작성하고 계약서 파일을 첨부하면 된다. 이후 소액의 수수료를 결제하면 확정일자 번호가 부여된다. 정부24에서는 전자계약으로 체결된 임대차계약에 한해 확정일자가 자동으로 부여되는 방식으로 처리된다.
2025년 현재 주택 임대차계약 신고제가 의무화되어 있기 때문에 보증금 6천만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 계약은 계약일로부터 30일 이내에 지자체에 신고해야 한다. 이 신고가 완료되면 별도의 신청 없이 확정일자가 자동으로 부여되므로, 이를 활용하는 것이 효율적이다.
확정일자 신청 시 필요한 서류
확정일자 신청을 위해 준비해야 할 핵심 서류는 임대차계약서 원본과 신청인의 신분증이다.
계약서에는 임대인과 임차인의 인적 사항, 보증금 규모, 계약 기간, 주소 등이 정확히 기재되어 있어야 하며, 서명 또는 날인이 완료된 문서여야 한다. 사본으로는 확정일자를 받을 수 없다.
신청인의 신분증은 주민등록증, 운전면허증, 여권 등 법적 효력이 있는 증빙서류가 요구된다.
만약 대리인이 신청한다면 대리인의 신분증, 임차인의 신분증 사본, 위임장이 필요하다. 위임장에 임차인의 인감도장이 날인되어 있다면 인감증명서도 추가로 요구된다.
건물 일부를 임차한 경우에는 건물 도면을 준비해 임차한 구체적 면적을 표시해야 하는 경우가 있다. 이는 건물 전체가 아닌 일부를 대상으로 한 임대차 계약의 경우, 권리 보호를 위해 필요하다.
온라인으로 신청할 경우에는 공동인증서가 필요하며, 계약서를 스캔한 후 파일로 첨부하는 방식으로 진행된다. 전자계약을 활용한 경우라면 시스템 내에서 자동으로 확정일자가 부여되므로 별도의 서류 제출 과정이 없다.
확정일자 비용과 유의사항
확정일자를 받는 데 드는 비용은 크지 않다.
주민센터나 등기소에서 신청하는 경우 계약서 1부당 약 600원에서 1,000원 수준의 수수료가 발생한다. 온라인 신청의 경우에는 약 500원 내외의 수수료가 부과된다. 이는 수억 원대의 보증금을 지키기 위한 비용으로 볼 때 사실상 부담이 없는 수준이다.
다만 확정일자만 받았다고 해서 권리가 완벽히 보장되는 것은 아니다. 전입신고와 실제 거주가 병행되어야 대항력이 발생하고, 그 상태에서 확정일자가 있어야 우선변제권이 확보된다. 따라서 계약 직후 전입신고와 확정일자를 동시에 진행하는 것이 가장 안전하다.
전입신고하기 < 이사
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또한 계약이 자동으로 갱신되더라도 확정일자를 다시 받아야 한다. 새로운 계약서를 작성하고 그 문서에 확정일자를 받아야 권리가 연속적으로 보호된다. 이를 간과할 경우 권리 보장에 공백이 생길 수 있다.
2025년 현재 일부 지역에서는 확정일자 신청자가 몰리면서 대기 시간이 길어지는 경우가 보고되고 있다. 따라서 이사 직후 또는 계약 체결 직후 바로 신청하는 것이 권리를 안정적으로 확보하는 방법이다.
확정일자는 임대차 계약에서 임차인의 권리를 법적으로 증명하고 보증금을 보호하는 핵심 절차이다. 2025년 현재 온라인 신청이 확대되었고, 주택 임대차계약 신고제에 따라 일정 금액 이상 계약에는 확정일자가 자동으로 부여되는 제도적 장치가 마련되어 있다.
그러나 자동 부여 제도의 적용 대상이 아닌 계약도 많기 때문에, 임차인은 반드시 직접 신청 절차를 거쳐야 한다. 계약서 작성 후 전입신고와 함께 확정일자를 진행하는 것이 가장 확실한 방법이며, 계약 연장 시마다 새로운 확정일자를 받는 것도 잊어서는 안 된다. 작은 절차를 소홀히 할 경우 큰 손실로 이어질 수 있다는 점에서, 확정일자는 선택이 아니라 필수적 단계임을 명심해야 한다.